2025 wurden insgesamt 758 neue Wohnungen fertiggestellt. Damit hat sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen binnen eines Jahres nahezu verdreifacht. Das ist zunächst eine Nachricht über Neubau. Sie betrifft aber auch einen anderen Teil des Immobilienmarktes: ältere Häuser. Denn wo neue Wohnungen entstehen, verändert sich der Vergleich.
Der erste Fehler entsteht oft schon vor dem Inserat
„Der Marktwert einer Immobilie wird durch verschiedene Faktoren wie Lage, Objektgröße, Baujahr, Sanierungsbedarf, Ausstattung und Nachfrage am Immobilienmarkt beeinflusst“, sagt André Heid, zertifizierte Immobiliengutachter und Geschäftsführer von Heid Immobilienbewertung und – Immobilienmakler. Viele Eigentümer älterer Häuser starten dennoch mit einer Zahl, die aus einer anderen Marktphase stammt. Vielleicht wurde das Nachbarhaus vor drei Jahren gut verkauft oder ein Online-Rechner nennt einen Wert, der plausibel klingt. Oft ist es auch das eigene Gefühl: Grundstück, Lage, Garten, solide Bausubstanz, das muss doch reichen.
Wer ein Haus aus den 60er-, 70er- oder 80er-Jahren anbietet, verkauft immer auch die kommenden Investitionen mit. Käufer schauen genauer darauf, ob die Heizung noch einige Jahre trägt. Sie wollen wissen, ob das Dach nur alt wirkt oder bald zur großen Rechnung wird. Auch Fenster, Elektrik, Kellerzustand und Energieverbrauch fließen in die Kalkulation ein. Für Verkäufer ist deshalb die nüchterne Bestandsaufnahme der stärkste Hebel vor dem ersten Besichtigungstermin. Was wurde tatsächlich modernisiert? Was ist gepflegt, aber technisch alt? Welche Arbeiten sind absehbar? Welche Stärken tragen den Preis trotzdem?
Warum der Preis nicht fällt…
Mehr Neubau senkt nicht automatisch den Wert älterer Häuser. Entscheidend ist, ob das Haus etwas bietet, das im Neubauangebot knapp bleibt: ein eigenes Grundstück, eine gute Mikrolage, Erweiterungsmöglichkeiten oder eine Wohnform, die für Familien weiterhin gesucht ist.
Für Verkäufer heißt das: Der Preis sollte an den Merkmalen hängen, die sich heute kaum neu schaffen lassen. Wer diese Stärken nicht klar benennt, verschenkt Argumente.
… aber angreifbar wird
Angreifbar wird der Preis, wenn Käufer den Sanierungsbedarf selbst schätzen müssen. Dann rechnen sie vorsichtiger, oft härter als nötig. Aus einer alten Heizung, einem unklaren Dachzustand oder fehlenden Nachweisen wird schnell ein pauschaler Abschlag.
Der Mehrwert für Verkäufer liegt genau hier: Wer vor dem Verkauf eine ehrliche Zustandsübersicht erstellt oder mithilfe eines regionalen Gutachters erstellen lässt, kontrolliert die Diskussion. Offene Punkte verschwinden dadurch nicht. Sie werden aber nicht länger vom Käufer allein bewertet.
André Heid gibt drei Tipps, wie Sie den Marktwert Ihrer Immobilie steigern können:
- Zustand gezielt aufwerten: Frische Anstriche, beseitigte Mängel, gepflegte Oberflächen und modernisierte Bäder oder Küchen hinterlassen einen deutlich besseren Eindruck.
- Energieeffizienz verbessern: Neue Fenster, eine zeitgemäße Heizung, bessere Dämmung oder eine Photovoltaikanlage machen Ihre Immobilie für viele Kaufinteressenten deutlich attraktiver.
- Verkauf professionell begleiten lassen: Ein erfahrener Immobilienmakler in Mönchengladbach erkennt, welche Maßnahmen sich vor dem Verkauf wirklich lohnen, gibt Ihnen gezielte Empfehlungen an die Hand und entwickelt eine Preisstrategie, die auf den bestmöglichen Verkaufserlös ausgerichtet ist.
„Nicht jede Investition zahlt sich in gleichem Maß aus. Umso wichtiger ist eine Einschätzung, die Ihre Immobilie, den Markt und die Nachfrage realistisch zusammenführt“, erklärt der Immobilienexperte aus jahrelanger Erfahrung.
Die Wärmeplanung macht die Heizungsfrage konkreter
Ab dem 1. Juli 2026 greifen bei neuen Heizungen in Bestandsgebäuden strengere Vorgaben. Dann müssen neu eingebaute Anlagen grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte deshalb vorab klären, wie alt die Heizung ist, wann sie zuletzt gewartet wurde und welche Optionen realistisch erscheinen. Nicht jede Immobilie ist sofort ein Wärmepumpen-Kandidat. Nicht jede Straße wird kurzfristig an ein Wärmenetz angeschlossen.
Bestand bleibt gefragt, aber der Maßstab verschiebt sich
Der Mönchengladbacher Immobilienmarkt wird durch 758 neue Wohnungen nicht neu erfunden. Auch künftig werden viele Menschen lieber ein eigenes Haus mit Garten kaufen als eine neue Wohnung. Familien suchen Platz. Andere wollen einen Keller, eine Werkstatt, Abstand zum Nachbarn oder eine Lage, in der Neubau kaum noch möglich ist. Aber der Maßstab verschiebt sich und der Neubau setzt einen Referenzpunkt mit weniger Reparaturbedarf und besserer Energiewerte.
