Hauskauf Das eigene Haus in Krefeld beziehen – so wird der Traum wahr

Viele Menschen träumen davon, einmal nicht mehr zur Miete zu wohnen, sondern das eigene Haus zu bauen oder zumindest eine Immobilie zu kaufen. Das nötige Eigenkapital ist allerdings in den wenigsten Fällen vollständig vorhanden und so stellt sich die Frage, wie das Projekt Hausbau- oder kauf finanziert werden kann. Die Lösung ist eine Baufinanzierung, doch auch hier kommt es auf verschiedene Faktoren an. Zum einen gibt es verschiedene Untervarianten und zum anderen muss ein fairer Anbieter gefunden werden, damit der Traum vom Haus nicht zum kostenintensiven Alptraum wird.

Das eigene Haus in Krefeld beziehen – so wird der Traum wahr
Foto: Pixabay/13902

Finanzierungsmöglichkeiten für den Hausbau – viele Möglichkeiten vorhanden

Mit der richtigen Baufinanzierung lässt sich der Traum vom Eigenheim realisieren. Wer allerdings auf diesem Gebiet noch keine Erfahrungen gesammelt hat, braucht zunächst einmal grundlegende Informationen, um die richtige Wahl zu treffen. Es gibt mehrere verschiedene Finanzierungsformen, zu denen unter anderem Nachfolgende gehören:

  • Das Volltilger-Darlehen: Ein solches Darlehen ist geeignet, wenn besonders viel kalkulatorische Sicherheit gewünscht ist. Es funktioniert ähnlich dem klassischen Annuitätendarlehen, jedoch wird die gesamte Kreditsumme an die Bank zurückgezahlt. Eine Restschuld verbleibt nicht, so dass auch keine Anschlussfinanzierung nötig wird. Während der gesamten Kreditlaufzeit gilt außerdem die Zinsbindung, was den Eigenheimbesitzern noch mehr Sicherheit gibt. Genau diese Sicherheit ist aber nicht günstig, der Sollzinssatz ist von Natur aus höher.
  • Das Annuitätendarlehen: Diese Variante ist der Klassiker unter den Baufinanzierungen und ist für alle Investoren geeignet, die sich ihren Wunsch vom Eigenheim direkt erfüllen möchten. Wird ein solches Darlehen aufgenommen, stellt der Kreditanbieter die Summe zur Verfügung. Die Rückzahlung erfolgt in Monatsraten inklusive Zinsen und Gebühren. Es wird eine zeitliche Zinsbindung festgelegt, während der sich die Zinsen nicht verändern. Nach dem Ende dieser Bindung bleibt eine Restschuld, die anschließend noch einmal mit einem Anschlussdarlehen finanziert werden muss.
  • Staatliche Förderung: Einige Voraussetzungen machen es möglich, staatliche Förderprograme für die Immobilienfinanzierung zu nutzen. Allerdings gab es hier in jüngster Vergangenheit einen gehörigen Schrecken. Innerhalb weniger Stunden war im April 2022 das Kfw-40-Förderungsprogramm ausgeschöpft. Doch auch die Förderung mittels Wohn-Riester ist für Menschen mit Pflichtversicherung denkbar. Voraussetzung bei vielen Förderungen ist jedoch, dass im Sinne der Ökologie gebaut wird. So sind Energieeffizienzhäuser ganz besonders gefragt und werden großzügig unterstützt.
  • Das Forward-Darlehen: Beim Forward-Darlehen handelt es sich um eine Art der Anschlussfinanzierung, die schon bei Abschluss des Annuitätendarlehens abgeschlossen wird. Vorteil davon ist, dass die günstigen Zinsphasen auch für die Restschuld genutzt werden können. Am Ende der Sollzinsbindung löst das Forward-Darlehen den laufenden Kredit ab und die Anschlussfinanzierung beginnt. Selbst wenn die aktuelle Marktlage zu diesem Zeitpunkt ungünstig ist, gilt die günstig für das Forward-Darlehen vereinbarte Zinsbindung.

Tipp: Mit einem Bausparvertrag haben Menschen die Möglichkeit Kapital anzusparen, wenn sie zwar noch nicht bauen möchten, dies aber in der Zukunft planen. Durch das vorhandene Kapital wird es möglich, das spätere Immobiliendarlehen günstiger zu erhalten.

Voraussetzungen für eine Baufinanzierung – darauf kommt es an

Nachdem das Förderprogramm der KfW auf Eis gelegt wurde, gibt es umso mehr Nachfrage nach fairen Baufinanzierungsangeboten. Ob jedoch die Voraussetzungen für einen solchen Kredit gegeben sind, entscheidet die Bank von Einzelfall zu Einzelfall. Natürlich ist eine der wichtigsten Faktoren die Bonität, ohne entsprechende Kreditwürdigkeit wird keine Bank eine horrende Kreditsumme gewähren. Es kommt hinzu, dass die Baufinanzierung günstiger wird, wenn eine gute Bonität vorhanden ist.

Das Einkommen für die Baufinanzierung maßgeblich

Das Einkommen spielt eine wichtige Rolle, denn daran macht sich fest, ob die monatlichen Raten überhaupt getilgt werden können. Wer als Familie ein Haus bauen oder kaufen möchte, sollte nach Möglichkeit zwei Kreditnehmer angeben. So wird der Bank eine größere Sicherheit übermittelt und die Kreditkonditionen können günstiger ausfallen.

Faustregel: Experten geben als Faustformel an, dass etwa 35 Prozent des gesamten Nettoeinkommens eines Haushalts für die Raten der Baufinanzierung ausgegeben werden dürfen. Es spielt keine Rolle, ob es sich um Einkommen aus Selbstständigkeit oder einem Angestelltenverhältnis handelt.

Objektwert entscheidet über Immobilienfinanzierung

Für die Bank spielt natürlich auch der Immobilienwert eine erhebliche Rolle, denn die Immobilie dient für das gesamte Finanzierungsprojekt als Sicherheitsfaktor. Grundsätzlich gilt, dass das Objekt in einer Höhe beleihbar sein sollte, die der Kreditsumme entspricht. Wenn das Haus beispielsweise einen Wert von 150.000 Euro hat, ist eine Baufinanzierung in Höhe von 170.000 Euro nicht möglich. Der maximale Wert für eine Beleihung der Immobilie wird bei etwa 90 Prozent festgelegt.

Mit Eigenkapital für günstigere Zinsen sorgen

Um eine solide Baufinanzierung abzuschließen, ist Eigenkapital ein wichtiger Faktor. Wohl dem, der rechtzeitig einen Bausparvertrag abgeschlossen und über mehrere Jahre Kapital angeschafft hat. Wird das Eigenkapital von den Kosten abgezogen, verringert sich der Kreditbetrag natürlich. Somit ist für die Bank ein geringeres Risiko erkennbar, was sich wiederum an der Höhe der Kreditzinsen bemerkbar macht. Manchmal lohnt es sich also, zuvor einige Jahre anzusparen, um hinterher eine günstigere Finanzierung zu ermöglichen.

Das Alter der Kreditnehmer ist nicht unerheblich

Logischerweise müssen alle Kreditnehmer des Immobiliendarlehens volljährig und damit voll geschäftsfähig sein. Es gibt aber bei einer Baufinanzierung nicht nur das Mindestalter, sondern bei vielen Banken auch eine Maximalgrenze. Im Alter von 50 Jahren wird es bereits deutlich schwieriger, eine kreditgebende Bank zu finden. Allerdings haben ältere Baufinanzierungsnehmer oft ein deutlich höheres Eigenkapital, was wiederum die Chancen erhöht. Möglich wäre auch die Übernahme des Baufinanzierungsvertrags durch die Kinder und Kindeskinder, so dass die Bank mehr Sicherheit erhält.

Das eigene Haus in Krefeld beziehen – so wird der Traum wahr
Foto: Pixabay/JHertle

Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital möglich – oft mit Nachteilen

Rein theoretisch ist es möglich, eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital durchzuführen. Der Vorteil dabei ist, dass das Traumhaus in der Regel sofort erworben werden kann. Zu unterscheiden ist bei dieser Art der Finanzierung zwischen einer 100%-Finanzierung und einer 110%-Finanzierung. Wenn die Bank zu 100 Prozent für die Baukosten oder den Kaufpreis der Immobilie aufkommt, muss der Finanzierungsnehmer die Nebenkosten aus eigener Tasche begleichen. Wenn hingegen die Nebenkosten auch von der Bank getragen werden, ist von einer 110%-Finanzierung die Rede.

Ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Für die Bank ist die Finanzierung umso gefährlicher, je höher Darlehenssumme und Wert der Immobilie zusammenliegen. Um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen, werden daher meist bestimmte Bedingungen vorausgesetzt:

  • Die Bonität muss sich auf höchstem Niveau befinden.
  • Es sollte keine weiteren, laufenden Kredite oder Darlehen geben.
  • Der Tilgungsanteil sollte möglichst hoch ausfallen.
  • Die Immobilie befindet sich in einer Top-Lage mit guter Infrastruktur.
  • Der Kreditnehmer ist bereit, höhere Zinsen zu entrichten.

Kann eine Baufinanzierung auch bei schlechter Bonität abgeschlossen werden?

Bei der Baufinanzierung handelt es sich um eine hohe Kreditsumme, die durch die Immobilie abgesichert wird. Mit einer schlechten Bonität verringert sich die Chance, dass die Bank dem Kreditwunsch entspricht und das Darlehen gewährt. Dennoch ist es nicht gänzlich ausgeschlossen. Grundvoraussetzung ist aber, dass sich der Darlehensnehmer die Kreditraten wirklich leisten kann. Dies ist nur dann möglich, wenn ein ausreichendes Einkommen vorhanden ist, idealerweise durch einen ungekündigten Arbeitsvertrag.

Wenn die Baufinanzierung seitens der Bank abgelehnt wird, kann mit zusätzlichen Sicherheiten oder mit der Hinzuziehung eines zweiten Kreditnehmers das Blatt oft noch gewendet werden. Stehen zwei Einkommen zur Verfügung und haften zwei Personen für die Baufinanzierung, kann die Bank sich ihre Ablehnung noch einmal überlegen. Zu Bedenken ist aber dennoch, dass bei negativer Bonität grundsätzlich höhere Zinsen anfangen und die Baufinanzierung teuer werden kann.

Wenn die Bonität zwar nicht optimal ist, der Kreditnehmer aber einen hohen Eigenanteil mitbringt, kann die Bank das Darlehen auch ohne zweiten Kreditnehmer gewähren. Übersteigt der Wert der Immobilie die Summe des Darlehens um 30 Prozent und mehr, ist für die Bank trotz potenziellem Wertverlust für Sicherheit gesorgt. So können in Ausnahmefällen auch dann Baufinanzierungen durchgeführt werden, wenn die Bonität nur mäßig ausfällt.

Was sollte vor dem Abschluss der Baufinanzierung beachtet werden?

Wer sich für eine Baufinanzierung entscheidet, geht eine langfristige Bindung mit einem Kreditgeber ein. Bevor die Verträge unterzeichnet werden ist es wichtig, dass die Inhalte exakt überprüft werden und dass das bestmögliche Angebot gefunden wurde. Die Hausbank ist in vielen Fällen bereit, ein vermeintlich großzügiges Angebot für ihre Stammkunden zu machen, doch ist das wirklich die beste Wahl? Es zeigt sich oft, dass vor allem online gute Angebote bereitstehen und dass es auf die Jahre gerechnet bares Geld sparen kann, wenn sorgfältig verglichen wird.

Dabei geht es nicht nur um die effektive Zinshöhe in den ersten Jahren. Gerade beim Annuitätendarlehen spielt auch die Länge der Zinsbindung eine Rolle. Wenn ein niedriger Zins nur für fünf Jahre garantiert ist, können die Kosten höher ausfallen als bei einer Zinsbindung von 15 Jahren. Verbraucher sollten daher immer versuchen, die bestmögliche Zinsbindung für den optimalen Zinssatz zu finden.

Zu beachten sind im Vorfeld auch die Möglichkeiten, die monatliche Belastung und die Gesamtbelastung zu reduzieren. Wenn es denkbar ist, Eigenkapital zur Verfügung zu stellen, sollte darüber nachgedacht werden. Durch den geringeren Beleihungswert fällt das Angebot seitens der Bank oft bedeutend günstiger aus. Auch zusätzliche Sicherheiten können helfen, wenn beispielsweise schon eine Immobilie mit geringer Grundschuld vorhanden ist, senkt das die Kosten.

Als Faustformel kann gemerkt werden: Je exakter die Planung bei der Baufinanzierung und je genauer die Analyse des Vorhabens, desto effektiver lassen sich am Ende Kosten sparen. Manchmal lohnt es sich sogar ein halbes Jahr zu warten, wenn die Zinssätze prognostisch in der Zukunft fallen könnten.